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Consigner le solde de 5 % en VEFA : dans quels cas et comment
Le jour de la remise des clés, il vous reste 5 % du prix à régler au promoteur. Si le logement ne correspond pas à ce que prévoyait le contrat, la réglementation vous permet de consigner cette somme plutôt que de la verser. Bien utilisé, ce levier accélère les reprises ; mal préparé, il crée un conflit inutile le jour de la livraison.
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L’essentiel
L’article R261-14 du Code de la construction et de l’habitation rend le solde du prix payable à la mise à disposition du logement, mais autorise sa consignation en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat. La somme n’est pas gardée par l’acquéreur : elle est déposée chez un tiers, par exemple la Caisse des dépôts et consignations ou un séquestre convenu comme le notaire, jusqu’à la levée des réserves ou au règlement du litige. La consignation suppose des réserves de conformité réelles, inscrites au procès verbal, et une préparation en amont avec le notaire et la banque.
Retenir le solde sans le consigner n’est pas une consignation : vous vous exposeriez à être considéré comme défaillant.
Échéancier
Le solde, dernier levier de l’acquéreur
En VEFA, le prix se règle au fil du chantier, dans la limite de plafonds cumulés fixés par l’article R261-14 : 35 % à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement de l’immeuble. Le solde de 5 % est payable lors de la mise du logement à votre disposition, c’est à dire le jour de la livraison.
Ce solde a un poids particulier. Tant qu’il n’est pas versé au promoteur, celui ci a un intérêt direct à lever rapidement les réserves. Une fois payé, vous ne disposez plus d’aucun moyen financier pour accélérer les reprises : il ne reste que les relances, la mise en demeure et, le cas échéant, l’action en justice.
Principe
Ce que permet la consignation
Le même article prévoit que le solde peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat. Consigner, ce n’est pas refuser de payer : la somme quitte votre compte pour être déposée chez un tiers, qui la remettra au promoteur une fois les réserves levées, ou la répartira selon l’accord trouvé ou la décision rendue.
Cette démarche montre votre bonne foi tout en préservant vos droits. Elle se distingue nettement de la simple rétention du solde, qui laisse l’argent entre vos mains et peut vous faire passer pour un acquéreur défaillant, exposé aux pénalités prévues à l’acte pour retard de paiement.
Le texte ne désigne pas de dépositaire particulier. C’est pourquoi la question doit être réglée à l’avance, avec le notaire, plutôt que découverte le jour de la livraison.
Conformité
Quelles réserves la justifient
Le texte vise les contestations de conformité, c’est à dire un écart entre le logement livré et ce que prévoyait le contrat : surface ou distribution différente du plan, équipement de la notice absent ou remplacé, matériau ou prestation de gamme inférieure. Une rayure de plinthe ou un joint à reprendre relèvent plutôt de l’exécution, et leur rattachement à la consignation est discuté.
La frontière n’est pas toujours nette : un défaut important qui empêche l’usage normal d’une pièce ou d’un équipement peut être présenté comme un défaut de conformité. Quelques repères :
- Cuisine équipée prévue à la notice et absente : réserve de conformité, consignation justifiée.
- Surface inférieure au plan au delà de la tolérance contractuelle : réserve de conformité.
- Terrasse privée d’évacuation fonctionnelle, inutilisable par temps de pluie : réserve sérieuse, à qualifier.
- Rayures sur des plinthes : réserve d’exécution, consignation disproportionnée.
Le solde est dû à la remise des clés, sauf consignation en cas de contestation sur la conformité.
Préparer
Préparer la démarche avant la livraison
La consignation se prépare, elle ne s’improvise pas devant le représentant du promoteur. Quelques semaines avant la livraison, informez le notaire chargé de la vente de votre intention de consigner si des réserves de conformité sont constatées, et demandez lui les modalités pratiques : séquestre convenu à l’étude, ou dépôt auprès de la Caisse des dépôts et consignations. Si le solde est financé par un prêt, prévenez aussi votre banque pour que les fonds soient débloqués vers le dépositaire et non vers le promoteur.
Relisez l’acte : certains vendeurs subordonnent la remise des clés au versement préalable du solde, ce qui complique l’exercice de la consignation. Votre notaire vous dira comment concilier cette clause avec la faculté prévue par le texte. Une visite de pré livraison permet en outre de repérer en amont les non conformités probables.
Jour J
Le jour de la livraison
Contrôlez le logement, ses annexes et ses équipements en les comparant au plan et à la notice. Chaque non conformité est inscrite au procès verbal en citant la référence contractuelle concernée. Mesurez les surfaces si un doute existe : un écart se constate et se réserve le jour même. Parking inutilisable, cave absente, accès promis non réalisé peuvent aussi fonder des réserves de conformité.
Le solde est ensuite versé au dépositaire convenu plutôt qu’au promoteur. Dans les jours qui suivent, adressez au promoteur une lettre recommandée qui rappelle les réserves de conformité, indique où et quand le solde a été consigné, et précise que la somme lui sera remise dès la levée des réserves constatée contradictoirement. Joignez la copie du procès verbal et, le cas échéant, le rapport de votre expert.
Dans les programmes importants de la Métropole de Lyon, les livraisons s’enchaînent parfois sur des créneaux serrés, et le représentant du promoteur multiplie les rendez vous dans la journée. C’est dans ce contexte qu’un acquéreur est tenté de signer vite et de payer sans réserve. Une démarche préparée vous permet de garder la main.
Proportion
Rester proportionné et garder le dialogue
Consigner l’intégralité du solde pour une rayure ou un joint risque de braquer le promoteur et de retarder des reprises simples. À l’inverse, renoncer à consigner face à une cuisine absente ou une surface manquante vous prive de votre principal levier. Un rapport d’expert établi le jour de la livraison donne une base objective à la décision, réserve par réserve, et permet de proportionner la somme consignée à l’enjeu des non conformités constatées.
La consignation n’est pas une déclaration de guerre. Proposez dans le même courrier une date de visite de levée des réserves, en présence de votre expert si possible. Si le promoteur conteste la qualification d’une réserve, l’expert expose son analyse. À défaut d’accord, c’est le juge qui tranchera le sort de la somme.
Le notaire chargé de la vente peut être convenu comme séquestre de la somme consignée.
Levée
Libérer la somme
Une fois les reprises faites, une visite contradictoire constate la levée de chaque réserve et donne lieu à un procès verbal signé par les deux parties. Ce document permet au dépositaire de verser la somme au promoteur. Si certaines réserves subsistent, les parties peuvent convenir de libérer une partie du solde et de maintenir le reste consigné jusqu’aux dernières reprises.
Gardez en parallèle l’œil sur les délais. La consignation ne concerne que le solde du prix : les vices et défauts de conformité apparents réservés doivent, à défaut de reprise, faire l’objet d’une action dans l’année qui suit la plus tardive des dates prévues par l’article 1642-1 du Code civil, comme le prévoit l’article 1648. Les désordres apparus ensuite relèvent des garanties légales.
Accompagnement
Se faire accompagner
Qualifier une réserve (conformité ou exécution), la rédiger en citant la notice ou le plan, mesurer une surface, décider de consigner tout ou partie du solde : ces choix se font en quelques heures, le jour de la livraison, sous la pression d’un planning serré. Un expert à vos côtés sécurise chacun d’eux.
Notre assistance à la livraison VEFA qualifie et rédige les réserves avec vous, et notre assistance VEFA dans le Rhône couvre l’ensemble du parcours, de la visite des cloisons à la levée des réserves. Pour toute question sur votre situation, contactez nous.
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Questions fréquentes
Questions fréquentes
Puis je refuser de payer le solde de 5 % ?
Non, mais vous pouvez le consigner auprès d’un tiers en cas de contestation sur la conformité du logement.
Auprès de qui consigner ?
Auprès d’un dépositaire, par exemple la Caisse des dépôts et consignations ou un séquestre convenu entre les parties, comme le notaire.
Un défaut de finition justifie t il la consignation ?
Le texte vise la conformité. Un défaut de finition mineur ne la justifie pas ; un défaut grave affectant l’usage peut se discuter.
Quand la somme est elle versée au promoteur ?
Après la levée des réserves, constatée de préférence par un procès verbal contradictoire.
Ma banque doit elle être informée ?
Oui, si le solde est financé par un prêt, afin que les fonds soient débloqués vers le dépositaire.
Peut on consigner une partie seulement du solde ?
Oui, si les parties en conviennent, en proportion de l’importance des réserves restant à lever.
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Sources
- Code de la construction et de l’habitation, article R261-14, Légifrance
- Code civil, articles 1601-3, 1642-1 et 1648, Légifrance
- Assemblée nationale, question écrite n° 12969 sur la consignation du solde en VEFA
