Vous devenez copropriétaire le jour de la signature de l’acte authentique et recevez dès lors les appels de fonds. Pour les travaux hors budget prévisionnel, le décret du 17 mars 1967 pose une règle simple : celui qui est copropriétaire à la date d’exigibilité d’un appel le paie, sauf convention contraire entre vendeur et acquéreur. Des travaux votés avant la vente mais appelés après peuvent donc vous incomber si l’acte ne prévoit rien.

Vous subissez aussi, chez vous, les conséquences matérielles du défaut : auréoles, fissures, humidité, odeurs. Votre premier réflexe consiste à saisir le syndic pour que le désordre soit pris en charge par la copropriété. Le second, si des éléments laissent penser que le vendeur savait, consiste à examiner un recours contre lui.

Avant la vente, l’article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation impose de communiquer à l’acquéreur une série de pièces : procès verbaux des assemblées générales des trois dernières années, carnet d’entretien, fiche synthétique, et, lorsqu’ils existent, le diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux. Ces documents sont à double tranchant. Un désordre clairement évoqué dans un procès verbal remis est réputé connu de vous : il n’est plus caché.

À l’inverse, un problème que le vendeur avait signalé au syndic, déclaré à son assureur ou subi chez lui, mais qui n’apparaît dans aucune pièce transmise, change la lecture du dossier. Relisez donc ce qui vous a été remis en cherchant les mots qui comptent : infiltration, fissure, étaiement, colonne, toiture, ravalement, mise en demeure. Un expert vous aide à mesurer la portée technique de ces mentions.

Écrivez au syndic par lettre recommandée, photos à l’appui, en décrivant le désordre et sa localisation. Demandez la communication des documents qui s’y rapportent (déclarations de sinistre, devis, rapports techniques) et l’inscription du sujet à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. En cas d’urgence, l’article 18 de la loi de 1965 permet au syndic de faire exécuter de sa propre initiative les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

Le conseil syndical, qui assiste et contrôle le syndic, connaît l’histoire de l’immeuble et peut vous éclairer sur les décisions passées. Si un élément commun présente un danger (balcon dont les aciers sont corrodés, corniche qui se délite, marche d’escalier affaissée), signalez le immédiatement par écrit : l’autorité administrative compétente peut engager la procédure de mise en sécurité prévue par le Code de la construction et de l’habitation.

Le préjudice de l’acquéreur comprend sa quote-part des travaux sur les parties communes, calculée à partir des devis votés et des tantièmes, les dommages dans son logement et, le cas échéant, une perte de jouissance. Les dommages privatifs relèvent aussi de votre assurance habitation, selon votre contrat, tandis que l’assurance de l’immeuble souscrite par le syndicat couvre certains sinistres. Les actions entre un copropriétaire et le syndicat obéissent à leurs propres délais, fixés par l’article 42 de la loi de 1965.

La meilleure protection reste en amont. Lire les procès verbaux, le carnet d’entretien et le plan pluriannuel de travaux, examiner les parties communes et poser des questions écrites au vendeur réduit nettement le risque. Le bilan avant achat intègre cette lecture des parties communes à l’examen du logement.