Une surélévation crée des surfaces nouvelles sur un bâtiment existant, sans artificialiser de sol. Pour la copropriété, la cession du droit de surélever apporte un prix et, surtout, des contreparties négociées : réfection de la toiture, isolation, ravalement, création ou prolongation d’un ascenseur.

Les immeubles candidats sont ceux dont la hauteur reste inférieure à ce qu’autorise le plan local d’urbanisme et de l’habitat de la Métropole de Lyon, et dont la structure peut supporter un ou deux niveaux supplémentaires. Maisons de ville, petits immeubles de faubourg, bâtiments d’après guerre se prêtent plus facilement à l’exercice que les immeubles anciens déjà hauts.

Chaque projet reste un cas particulier : l’état de l’immeuble, son sol et son environnement urbain décident de sa faisabilité bien plus que l’intérêt financier.

Les copropriétaires dont les lots se situent, en tout ou partie, sous la surélévation sont les plus exposés : perte de la toiture au-dessus d’eux, chantier, nuisances, parfois modification de la lumière et de la vue. La loi leur accorde un droit de priorité lors de la cession du droit de surélever ou de la vente des locaux créés. Le syndic leur notifie le projet, avec le prix et les conditions, et cette notification vaut offre de vente pendant deux mois.

Les copropriétaires qui subissent un préjudice du fait des travaux, diminution définitive de la valeur de leur lot, trouble de jouissance grave même temporaire, dégradations, ont droit à une indemnité. Elle est supportée par l’ensemble des copropriétaires selon leurs droits dans les parties communes.

Une surélévation suppose un permis de construire. Le projet doit respecter le PLU-H : hauteurs maximales, gabarits, implantation, insertion dans le paysage urbain. La lecture du règlement de zone est la première étape de toute étude de faisabilité.

Le site historique de Lyon est inscrit au patrimoine mondial de l’Unesco depuis 1998. Deux sites patrimoniaux remarquables couvrent le Vieux Lyon, avec son plan de sauvegarde et de mise en valeur, et les pentes de la Croix-Rousse, avec leur aire de mise en valeur approuvée en 2020. Dans ces périmètres et aux abords des monuments historiques, le projet est soumis à l’accord de l’architecte des Bâtiments de France.

Matériaux, couleur des toitures, volumes : dans ces secteurs, la conception architecturale se discute en amont, pas après le refus. Un rendez vous préalable avec le service instructeur et l’architecte des Bâtiments de France évite de financer des études sur un projet qui ne sera pas accepté.

En cédant son droit, la copropriété perçoit un prix et peut négocier des contreparties : toiture neuve, isolation par le haut des logements du dernier étage, ravalement, création d’un ascenseur, amélioration de la ventilation. Ces travaux peuvent s’inscrire dans le plan pluriannuel de travaux de l’immeuble.

Les lots créés modifient l’état descriptif de division et la répartition des charges. Les nouveaux copropriétaires participent aux charges communes, mais la répartition de certains équipements, comme l’ascenseur, peut évoluer selon les étages. Ces modifications passent par l’assemblée générale et un acte notarié.

Avant le vote, la copropriété a intérêt à se faire conseiller sur la valeur du droit, les garanties de l’opérateur, le calendrier et la protection des occupants.