En VEFA, le maître de l’ouvrage est le promoteur. C’est lui qui prononce la réception avec les entreprises, puis vous livre le logement. Au sens strict, la garantie de parfait achèvement pèse sur les entreprises : l’article 1646-1 du Code civil, qui rend le vendeur d’immeuble à construire tenu des garanties des constructeurs, vise les garanties décennale et biennale, pas celle de parfait achèvement. L’acquéreur peut néanmoins s’en prévaloir contre les entreprises, et votre acte peut prévoir un engagement propre du vendeur : lisez le.

Dans les faits, vos notifications partent vers le promoteur, votre interlocuteur unique, qui relaie aux entreprises et organise les interventions. Le vendeur reste par ailleurs tenu des vices et défauts de conformité apparents (article 1642-1) et de ses engagements contractuels. Si le litige se durcit, un avocat déterminera contre qui agir.

La première année d’un logement neuf a ses désordres typiques : fissures de retrait aux angles des cloisons et en jonction de plafond, joints de carrelage qui se fendent, portes qui frottent après la première saison de chauffe, condensation liée à une ventilation mal réglée, infiltration par un seuil de porte fenêtre, volet roulant qui se bloque, radiateurs mal équilibrés, sifflement de la ventilation.

Pour chacun, adressez au promoteur, à l’adresse indiquée dans l’acte, une lettre recommandée avec accusé de réception. Décrivez le désordre, sa localisation précise et sa date d’apparition, joignez des photos et demandez la reprise. Un appel téléphonique ou un échange sur une messagerie ne fait pas preuve. Regroupez les désordres mineurs dans un même courrier si cela facilite le suivi, mais notifiez immédiatement tout désordre sérieux, comme une infiltration ou une fuite.

Si vous avez acheté pour louer, demandez à votre locataire de vous signaler par écrit tout désordre dès son apparition. C’est vous, propriétaire, qui notifiez au promoteur : un défaut connu de l’occupant mais jamais transmis risque de sortir de la garantie.

Relancez d’abord par écrit. Puis, suffisamment tôt avant la fin de l’année, adressez une mise en demeure par lettre recommandée : références de l’acquisition, date de livraison, liste numérotée des désordres réservés ou notifiés non repris, dates des courriers précédents, délai raisonnable pour intervenir. Indiquez qu’à défaut, vous engagerez les démarches nécessaires.

Si rien ne se passe, plusieurs voies existent : action en justice pour obtenir l’exécution ou le financement des travaux, demande d’expertise judiciaire en référé pour établir les désordres. Pour les désordres de nature décennale, l’assurance dommages ouvrage souscrite par le promoteur peut intervenir pendant l’année de parfait achèvement lorsque, après mise en demeure restée infructueuse, l’entreprise n’a pas exécuté ses obligations (article L242-1 du Code des assurances).

Passé un an, d’autres garanties prennent le relais. La garantie biennale de bon fonctionnement couvre pendant deux ans à compter de la réception les éléments d’équipement dissociables : volets, robinetterie, radiateurs, portes intérieures. La garantie décennale couvre pendant dix ans les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. L’assurance dommages ouvrage préfinance ces réparations sans attendre la recherche des responsabilités.

Notre assistance VEFA dans le Rhône vous accompagne de la visite des cloisons à la livraison, et un point avant la fin de l’année de parfait achèvement peut compléter la mission. Pour préparer la remise des clés, voyez aussi notre assistance à la livraison VEFA, ou contactez nous.