Une humidité masquée ressurgit dès que les conditions qui la provoquent reviennent : pluies d’automne, chauffage relancé, crue de nappe. Les signes sont reconnaissables : auréoles sous une peinture récente, cloques et écaillage en bas des murs, efflorescences blanches de salpêtre, plinthes qui gonflent, odeur de moisi derrière les meubles, doublage en plaque de plâtre qui se tache ou se déforme.

Notez la date de vos premières constatations, photographiez les zones et conservez les photos de l’annonce et de vos visites. La comparaison entre l’état présenté lors de la vente et l’état actuel sera au cœur du dossier.

Distinguez aussi les désordres nouveaux des désordres anciens. Une tache apparue après un dégât des eaux survenu depuis votre arrivée n’a rien à voir avec la vente. À l’inverse, un salpêtre qui réapparaît exactement là où la peinture est la plus récente laisse penser que le problème préexistait.

La garantie des vices cachés, prévue par les articles 1641 et suivants du Code civil, suppose un défaut caché, antérieur à la vente et suffisamment grave pour rendre le bien impropre à son usage ou en diminuer fortement l’usage. L’acquéreur peut alors rendre le bien et se faire restituer le prix, ou le garder et obtenir une réduction du prix. Si le vendeur connaissait le vice, il doit en outre des dommages et intérêts.

Le dol, défini à l’article 1137 du Code civil, vise notamment la dissimulation intentionnelle par une partie d’une information dont elle sait le caractère déterminant pour l’autre. Peindre un mur salpêtré juste avant les visites peut caractériser cette dissimulation. Le choix du fondement, ou leur combinaison, relève de votre avocat, à partir des constats techniques.

L’expert mesure l’humidité des murs à différentes hauteurs et sur plusieurs points, compare les zones saines et atteintes, et observe la répartition des désordres. Une humidité concentrée en pied de mur et décroissante avec la hauteur oriente vers une remontée capillaire ; une humidité localisée sous une fenêtre ou en angle de plafond oriente vers une infiltration ou une condensation.

Il recherche ensuite les traces de masquage : peinture récente sur un support dégradé, sondage sous un doublage, plinthes neuves sur un enduit pulvérulent. Ces constats permettent de conclure sur l’origine, l’ancienneté et la gravité du désordre. Notre expertise humidité s’appuie sur ces mesures.

L’expert peut aussi s’appuyer sur la thermographie pour visualiser l’étendue des zones humides derrière un doublage, et sur l’examen des matériaux déposés. Son rapport distingue ce qui est établi de ce qui reste à confirmer.

Au titre des vices cachés, l’action doit être engagée dans les deux ans à compter de la découverte du vice, selon l’article 1648 du Code civil, dans la limite du délai butoir de vingt ans à compter de la vente. Au titre du dol, l’action en nullité se prescrit par cinq ans à compter de la découverte. Ne laissez pas courir ces délais pendant une négociation qui s’éternise.

Conservez tout : photos datées, rapports, devis et factures de réparation, échanges écrits. Ces pièces chiffrent votre préjudice, qu’il s’agisse de traiter la cause, de reprendre les murs ou de reloger les occupants pendant les travaux.

Si l’humidité rend une pièce inutilisable ou crée un risque pour la santé des occupants, évoquez le sans attendre avec votre assureur multirisque habitation et avec le syndic : certaines mesures conservatoires peuvent être prises sans compromettre la preuve, à condition d’être documentées.