L’article 1648 du Code civil fixe la règle : l’action en garantie des vices cachés doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Réunie en chambre mixte le 21 juillet 2023, la Cour de cassation a précisé que ce délai est un délai de prescription. Il peut donc être interrompu, par exemple par une assignation en référé, et suspendu lorsque le juge ordonne une expertise avant tout procès, jusqu’à la remise du rapport.

La même décision a fixé la limite extérieure : l’action reste enfermée dans le délai butoir de vingt ans prévu par l’article 2232 du Code civil, qui court à compter du jour de la vente. Un défaut découvert vingt deux ans après l’achat ne peut donc plus fonder une action, quelle que soit sa gravité.

Dès qu’un désordre apparaît, photographiez le en plan large puis en détail, avec un repère de dimension (un mètre ruban, une règle). Conservez les fichiers originaux sans les retoucher : leurs métadonnées portent la date et l’heure de prise de vue. Sauvegardez les sur un support distinct de votre téléphone.

Tenez en parallèle un carnet de bord : date, pièce concernée, conditions météo, circonstances (après un orage, à la remise en route du chauffage, au passage d’un poids lourd). Ces détails, anodins sur le moment, aident l’expert à rattacher le désordre à sa cause.

Surtout, ne réparez pas, ne repeignez pas et ne rebouchez pas avant l’examen technique, sauf urgence. Si une intervention s’impose (fuite active, risque de chute d’enduit), faites la constater et photographier avant et après.

Informez le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Restez factuel : description du désordre, date de constat, annonce d’un examen technique. Évitez toute qualification juridique hâtive. Si le défaut peut toucher les parties communes, adressez un courrier comparable au syndic. Ces envois datent votre connaissance et prouvent votre réactivité.

Lorsque le désordre a causé des dommages (dégât des eaux, plafond taché chez le voisin), déclarez le sinistre à votre assureur habitation. La déclaration est horodatée et peut déclencher une expertise d’assurance, utile même si l’expert de l’assureur n’a pas pour mission de rechercher un vice caché. Vérifiez au passage si votre contrat comporte une garantie protection juridique, qui peut couvrir une partie des frais selon ses conditions.

Recueillez enfin les attestations écrites des personnes qui ont vu le défaut ou en connaissent l’historique : voisin du dessous qui a subi des infiltrations avant la vente, gardien, artisan déjà intervenu. L’article 202 du Code de procédure civile impose qu’une attestation soit écrite, datée et signée de la main de son auteur, avec une copie de sa pièce d’identité.

La date de découverte ne suffit pas. L’article 1641 du Code civil suppose aussi que le défaut soit antérieur à la vente, caché lors de l’achat et assez grave pour rendre le bien impropre à son usage, ou pour en diminuer tellement l’usage que vous ne l’auriez pas acheté, ou à un prix moindre. L’expert apprécie l’ancienneté à partir d’indices matériels : couches de peinture superposées sur une tache, enduit récent sur une fissure ancienne, salpêtre sous un doublage, réparations de fortune.

Complétez ces constats par les photos de l’annonce, celles prises lors des visites, les diagnostics annexés à l’acte, les procès verbaux d’assemblée générale et le carnet d’entretien de l’immeuble. Dans un immeuble ancien de la Presqu’île ou des pentes de la Croix-Rousse, un procès verbal évoquant des infiltrations en toiture ou en cave quelques années avant la vente peut peser lourd.