La clause figure dans les actes de vente entre particuliers sous une forme proche : l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents ou cachés. Elle trouve son fondement dans l’article 1643 du Code civil.

Cette clause a une raison d’être. Un particulier qui vend un appartement ancien des pentes de la Croix-Rousse ou une maison en pisé des Monts du Lyonnais ne connaît pas nécessairement tous les défauts d’un bâti de plus d’un siècle. La clause le protège contre ce qu’il ignorait de bonne foi. Elle ne le protège pas contre ce qu’il savait.

La clause ne concerne d’ailleurs que la garantie des vices cachés. Elle n’écarte ni les obligations d’information du vendeur, ni les diagnostics obligatoires, ni la garantie décennale lorsque des travaux de construction récents entrent dans son champ. Lire l’acte en entier, et pas seulement cette clause, est donc indispensable.

Un vendeur professionnel de l’immobilier, marchand de biens ou promoteur par exemple, est présumé connaître les vices du bien qu’il vend. Il ne peut pas opposer la clause d’exclusion. La jurisprudence étend ce traitement au vendeur particulier qui a lui même réalisé les travaux à l’origine du vice, en considérant qu’il a agi comme un constructeur.

Concrètement, un vendeur qui a créé une salle d’eau sur un plancher bois sans étanchéité adaptée, ouvert un mur porteur sans renfort ou posé une isolation qui a provoqué des moisissures peut se voir refuser le bénéfice de la clause pour les défauts liés à ces travaux. Il faut alors établir le lien technique entre les travaux et le désordre.

Le vendeur n’a pas besoin d’avoir exercé un métier du bâtiment pour être concerné : c’est le fait d’avoir conçu ou exécuté les travaux qui compte. À l’inverse, des travaux confiés à une entreprise ne font pas du vendeur un constructeur, mais ils peuvent ouvrir d’autres pistes, comme la responsabilité de l’entreprise ou son assurance.

L’expertise ne qualifie pas juridiquement la situation : elle établit des faits. L’expert décrit le défaut, mesure son étendue, apprécie son ancienneté, indique s’il était décelable lors des visites, identifie les travaux récents et leur lien avec le désordre, et relève les indices de dissimulation. Lorsque l’humidité est en cause, une expertise humidité en précise l’origine.

Dans un premier temps, l’expert examine le bien et les pièces de la vente. Dans un second temps, si les éléments le justifient, il organise une réunion contradictoire avec le vendeur, son assureur et l’agent immobilier. Notre expertise vices cachés suit ce déroulement en deux phases, dont le rapport sert de base à une transaction ou à l’avocat.

L’action en garantie des vices cachés doit être engagée dans les deux ans à compter de la découverte du vice, selon l’article 1648 du Code civil. Plus le temps passe, plus les indices s’effacent : réagissez dès les premières constatations.

Rassemblez l’acte de vente et l’avant contrat, l’annonce et ses photos, les diagnostics, les procès verbaux d’assemblée générale, les échanges avec le vendeur et l’agence, les factures de travaux connues et vos photos datées du défaut. Plus le dossier est complet, plus l’analyse sera solide.

Le délai de deux ans court à partir de la découverte du vice dans toute son ampleur, ce qui peut donner lieu à discussion. Ne vous fiez pas à ce point de départ pour différer votre action : un courrier recommandé au vendeur et un rapport d’expertise rapides sécurisent votre position.