En VEFA, le prix se règle au fil du chantier, dans la limite de plafonds cumulés fixés par l’article R261-14 : 35 % à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement de l’immeuble. Le solde de 5 % est payable lors de la mise du logement à votre disposition, c’est à dire le jour de la livraison.

Ce solde a un poids particulier. Tant qu’il n’est pas versé au promoteur, celui ci a un intérêt direct à lever rapidement les réserves. Une fois payé, vous ne disposez plus d’aucun moyen financier pour accélérer les reprises : il ne reste que les relances, la mise en demeure et, le cas échéant, l’action en justice.

Le texte vise les contestations de conformité, c’est à dire un écart entre le logement livré et ce que prévoyait le contrat : surface ou distribution différente du plan, équipement de la notice absent ou remplacé, matériau ou prestation de gamme inférieure. Une rayure de plinthe ou un joint à reprendre relèvent plutôt de l’exécution, et leur rattachement à la consignation est discuté.

La frontière n’est pas toujours nette : un défaut important qui empêche l’usage normal d’une pièce ou d’un équipement peut être présenté comme un défaut de conformité. Quelques repères :

• Cuisine équipée prévue à la notice et absente : réserve de conformité, consignation justifiée.
• Surface inférieure au plan au delà de la tolérance contractuelle : réserve de conformité.
• Terrasse privée d’évacuation fonctionnelle, inutilisable par temps de pluie : réserve sérieuse, à qualifier.
• Rayures sur des plinthes : réserve d’exécution, consignation disproportionnée.

Contrôlez le logement, ses annexes et ses équipements en les comparant au plan et à la notice. Chaque non conformité est inscrite au procès verbal en citant la référence contractuelle concernée. Mesurez les surfaces si un doute existe : un écart se constate et se réserve le jour même. Parking inutilisable, cave absente, accès promis non réalisé peuvent aussi fonder des réserves de conformité.

Le solde est ensuite versé au dépositaire convenu plutôt qu’au promoteur. Dans les jours qui suivent, adressez au promoteur une lettre recommandée qui rappelle les réserves de conformité, indique où et quand le solde a été consigné, et précise que la somme lui sera remise dès la levée des réserves constatée contradictoirement. Joignez la copie du procès verbal et, le cas échéant, le rapport de votre expert.

Dans les programmes importants de la Métropole de Lyon, les livraisons s’enchaînent parfois sur des créneaux serrés, et le représentant du promoteur multiplie les rendez vous dans la journée. C’est dans ce contexte qu’un acquéreur est tenté de signer vite et de payer sans réserve. Une démarche préparée vous permet de garder la main.

Une fois les reprises faites, une visite contradictoire constate la levée de chaque réserve et donne lieu à un procès verbal signé par les deux parties. Ce document permet au dépositaire de verser la somme au promoteur. Si certaines réserves subsistent, les parties peuvent convenir de libérer une partie du solde et de maintenir le reste consigné jusqu’aux dernières reprises.

Gardez en parallèle l’œil sur les délais. La consignation ne concerne que le solde du prix : les vices et défauts de conformité apparents réservés doivent, à défaut de reprise, faire l’objet d’une action dans l’année qui suit la plus tardive des dates prévues par l’article 1642-1 du Code civil, comme le prévoit l’article 1648. Les désordres apparus ensuite relèvent des garanties légales.