Le contrat de réservation, puis l’acte authentique, indiquent la date ou le délai de livraison. En pratique, l’acte comporte aussi une clause énumérant les causes légitimes de suspension du délai : intempéries au delà d’un seuil de jours, grève, procédure collective ou défaillance d’une entreprise, injonction administrative ou judiciaire, retard de paiement de l’acquéreur. Chaque jour de cause légitime justifiée repousse la date de livraison, parfois d’une durée majorée si la clause le prévoit.

Le contrat peut également fixer des pénalités par jour ou par mois de retard au delà de la date prorogée. Relisez ces deux clauses dès le premier report annoncé : elles déterminent l’essentiel de vos droits. Si votre exemplaire est introuvable, demandez une copie de l’acte à votre notaire.

Lorsque le contrat prévoit des pénalités, elles courent à partir de la date de livraison prorogée des causes légitimes. Elles se règlent en principe à la livraison, par versement ou par compensation. Lorsqu’il n’en prévoit pas, vous pouvez rechercher la responsabilité contractuelle du promoteur (article 1231-1 du Code civil), à condition de démontrer un préjudice causé par un retard injustifié.

Ce préjudice se documente au fil de l’eau : loyers payés pendant la période de retard, garde-meubles, relogement temporaire, déménagement supplémentaire, intérêts intercalaires facturés par la banque sur les fonds débloqués, perte de loyers si vous avez acheté pour louer. Conservez chaque facture et chaque relevé bancaire. Pour un investissement locatif, vérifiez aussi les conditions de délai d’achèvement attachées à un éventuel dispositif fiscal.

Une pénalité contractuelle manifestement excessive ou dérisoire peut être modérée ou augmentée par le juge, comme le permet l’article 1231-5 du Code civil pour les clauses pénales.

Si la date prorogée est dépassée sans justification, adressez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Rappelez la date de livraison prévue au contrat, les causes de report invoquées et leur durée, les justificatifs demandés et non fournis, puis constatez le dépassement. Demandez la livraison dans un délai déterminé et réservez vos droits au titre des pénalités et de l’indemnisation de votre préjudice.

Joignez un récapitulatif de vos frais à date, que vous mettrez à jour. À défaut d’accord, une conciliation ou une médiation peut être tentée, puis une action en justice engagée pour obtenir le paiement des pénalités ou des dommages et intérêts. Un avocat vous conseillera sur le calendrier et la juridiction compétente.

Après des mois d’attente, la tentation d’emménager vite est forte. Résistez y. L’article R261-1 du Code de la construction et de l’habitation répute l’immeuble achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et installés les équipements indispensables à son utilisation conformément à sa destination. Un logement sans eau, sans électricité ou sans chauffage en état de marche ne remplit pas cette condition, et vous pouvez refuser la livraison.

Si vous acceptez une livraison alors que des travaux restent à faire (ascenseur non en service, accès provisoire, parties communes en chantier), inscrivez précisément chaque élément inachevé en réserve. La garantie financière d’achèvement, que le promoteur doit justifier, protège contre un chantier abandonné en cas de défaillance, mais elle ne couvre pas les pénalités de retard.

Faites inscrire au procès verbal la date effective de remise des clés : c’est elle qui arrête le décompte des pénalités et de votre préjudice.