VEFA
Réserves de livraison VEFA : des exemples précis, pièce par pièce
Le jour où le promoteur vous remet les clés, tout défaut que vous ne notez pas risque de rester à votre charge. Encore faut il que la réserve soit assez précise pour être comprise, acceptée et vérifiée. Voici une méthode éprouvée et des formulations concrètes, pièce par pièce, pour un appartement neuf livré à Lyon ou dans le Rhône.
Plus de 65 experts certifiésAvis neutre et indépendantIntervention dans toute la France
VEFA
L’essentiel
Une réserve utile répond à quatre questions : où (pièce et repère précis), quoi (nature du défaut), combien (dimension ou mesure) et quelle reprise vous attendez. Associée à une photo numérotée, elle permet au promoteur de mandater la bonne entreprise et à vous de contrôler la levée. Distinguez les défauts d’exécution (finitions, fonctionnement) des non conformités à la notice ou au plan, qui se rédigent en citant la référence contractuelle. Une réserve vague comme « peinture à reprendre » ouvre la porte aux contestations ; une réserve chiffrée et localisée les ferme.
Ne signez jamais un procès verbal sans réserves si vous avez constaté des défauts, même sur la promesse orale d’une reprise rapide.
Méthode
Une méthode pièce par pièce
Suivez toujours le même ordre, pièce après pièce : sols, murs, plafonds, menuiseries, équipements. Pour chaque défaut, notez la pièce, l’élément concerné, sa position par rapport à un repère fixe (angle, fenêtre, porte), la nature du défaut, sa dimension et la reprise attendue. Numérotez les réserves en continu et attribuez à chaque numéro une photo.
Bannissez les mots flous : abîmé, mal fini, à revoir. Ils ne disent ni où ni quoi, et un conducteur de travaux pressé pourra considérer le point réglé après un simple coup de pinceau. Une description factuelle (rayure de 12 cm, éclat de 2 cm, jour de 3 mm sous la porte, écart de planéité mesuré à la règle de deux mètres) laisse peu de place à l’interprétation.
Bloquez du temps : la livraison méthodique d’un trois pièces demande bien plus que les quelques minutes parfois prévues par le promoteur.
Outils
Ce qu’il faut emporter
Une règle de deux mètres pour contrôler la planéité des sols et des murs, un niveau, un mètre ruban, une lampe puissante pour éclairer les surfaces en lumière rasante, un testeur de prises, un rouleau de ruban adhésif de couleur pour repérer chaque défaut, un bloc de notes et un téléphone chargé. Une bouteille d’eau sert à vérifier les pentes d’une douche ou d’un balcon.
L’expert vient avec ces outils et d’autres, comme un humidimètre ou une caméra thermique. Surtout, il sait lire les mesures au regard des tolérances fixées par les normes et les documents techniques unifiés : un écart minime, compris dans les tolérances, n’est pas réservable, alors qu’un écart qui les dépasse l’est. Faire ce tri évite de noyer les réserves sérieuses sous des demandes que le promoteur contestera.
Fonctionnement
Faire fonctionner, pas seulement regarder
Une livraison se fait les mains occupées. Ouvrez et fermez chaque fenêtre et chaque porte, manœuvrez tous les volets, allumez chaque point lumineux, testez chaque prise, faites couler l’eau à tous les robinets en surveillant les écoulements, actionnez la chasse d’eau, essayez l’interphone et la sonnette, vérifiez que la ventilation aspire aux bouches de la cuisine et de la salle d’eau, mettez le chauffage en route si la saison le permet.
Un équipement qui ne marche pas le jour de la livraison se réserve, même si le représentant du promoteur assure qu’il suffit d’un réglage. Une promesse orale ne laisse aucune trace ; une réserve écrite oblige à intervenir.
Pensez aussi aux points que l’on oublie : tableau électrique (circuits repérés, bouton test du différentiel), trappes de visite des gaines, propreté des bouches de ventilation, boîte aux lettres, badges et télécommande du parking. Faites noter sur le procès verbal les index des compteurs d’eau et d’électricité, pour ne pas payer les consommations du chantier.
Chaque réserve est localisée, mesurée et associée à une photo numérotée.
Séjour et chambres
Exemples rédigés : séjour et chambres
- Séjour, mur nord, à 1,20 m du sol et 40 cm de l’angle fenêtre : éclat d’enduit de 3 cm, reprise enduit et peinture.
- Séjour, parquet devant la porte fenêtre : rayure profonde de 25 cm sur trois lames, remplacement des lames.
- Séjour, plinthe sous la fenêtre : décollée sur 40 cm, à refixer.
- Séjour, porte fenêtre : frottement en partie haute, fermeture difficile, réglage à prévoir.
- Chambre 1, placard : porte coulissante qui sort de son rail, à régler.
- Chambre 1, volet roulant électrique : arrêt à mi course, à réparer.
- Chambre 2, mur côté couloir : fissure de 40 cm au dessus de l’huisserie, à traiter.
Chaque ligne se suffit à elle-même : l’entreprise qui la lit sait où aller et quoi faire, et vous saurez vérifier si c’est fait.
Pièces d’eau
Exemples rédigés : cuisine et salle d’eau
- Cuisine, plan de travail : joint silicone contre le mur discontinu sur 30 cm, à refaire.
- Cuisine, attente d’évacuation : positionnée à 60 cm de l’emplacement figurant au plan, non conforme, à déplacer.
- Cuisine, bouche d’extraction : absente alors que prévue à la notice, à poser.
- Salle d’eau, receveur de douche : eau stagnante côté mur, pente insuffisante, à reprendre.
- Salle d’eau, faïence au dessus du lavabo : joints manquants sur trois carreaux, à compléter.
- Salle d’eau, flexible de douche : fuite au raccord, à réparer.
- Salle d’eau, porte : détalonnage insuffisant pour le passage de l’air, à reprendre.
Les pièces d’eau concentrent les défauts qui coûtent cher plus tard : un joint ouvert ou une pente ratée aujourd’hui, c’est une infiltration chez le voisin du dessous demain.
Extérieurs
Balcon, cave et parking
Arrosez le balcon ou la terrasse et observez l’écoulement. Exemple : balcon, zone de 50 cm sur 30 cm près de la façade, eau stagnante après arrosage, pente insuffisante, à reprendre. Balcon, évacuation obstruée par des gravats, à nettoyer. Garde-corps, départ de rouille sur un barreau, à traiter.
Les annexes sont livrées en même temps que le logement et se réservent de la même façon. Cave : porte sans serrure, à équiper. Parking : manœuvre impossible sans empiéter sur la place voisine, cotes à vérifier par rapport au plan de vente. Un défaut d’annexe non réservé est aussi difficile à faire reprendre qu’un défaut dans le séjour.
Si le logement dispose d’un jardin privatif en rez de chaussée, vérifiez la pente du terrain par rapport à la façade et l’écoulement des eaux de pluie : une contre pente le long du mur prépare des infiltrations.
Un ruban adhésif de couleur repère le défaut sur place et sur la photo.
Conformité
Réserves de conformité et photos
Une réserve de conformité vise un écart entre ce qui était prévu et ce qui est livré : équipement de la notice absent ou remplacé par un modèle inférieur, matériau différent, cote ou distribution différente du plan. Rédigez la en citant la référence (notice, article concerné ; plan, cote concernée). Ces réserves peuvent justifier la consignation du solde du prix, prévue par l’article R261-14 du Code de la construction et de l’habitation en cas de contestation sur la conformité.
Chaque réserve est accompagnée d’une photo numérotée prise avec un repère visible : mètre ruban, règle ou ruban adhésif de couleur posé sur le défaut. Annexées au procès verbal, ces photos coupent court aux discussions sur l’existence ou l’ampleur du défaut.
Après
Signer, compléter, suivre
Les réserves figurent sur le procès verbal ou dans une annexe paraphée et signée par les deux parties. Relisez chaque page avant de signer et gardez un exemplaire. Si vous découvrez ensuite un défaut apparent oublié, l’article 1642-1 du Code civil vous laisse un mois après la prise de possession pour le dénoncer par lettre recommandée. L’action relative aux vices apparents doit ensuite être engagée dans l’année qui suit, selon l’article 1648 du Code civil.
Tenez un tableau de suivi où chaque numéro est coché à sa levée, après contrôle de la qualité de la reprise. Les désordres qui apparaissent par la suite relèvent des garanties légales, à commencer par la garantie de parfait achèvement. Notre assistance à la livraison VEFA rédige les réserves avec vous, et la visite de pré livraison permet d’anticiper. L’ensemble s’inscrit dans notre assistance VEFA dans le Rhône.
Pour aller plus loin
Articles et expertises liés
Nos prestations et nos guides sur le même sujet.
Questions fréquentes
Questions fréquentes
Que doit contenir une réserve ?
La pièce, l’emplacement précis, la nature et la dimension du défaut, la reprise attendue et une photo numérotée.
Puis je ajouter des réserves après avoir signé ?
Oui pour les défauts apparents, par lettre recommandée dans le mois qui suit la prise de possession.
Faut il réserver une simple rayure ?
Oui. Un défaut apparent non réservé risque de rester à votre charge, quelle que soit sa taille.
Une petite irrégularité de planéité est elle réservable ?
Seulement si elle dépasse les tolérances admises par les règles de l’art. L’expert fait ce tri avec ses instruments.
Que faire si une réserve n’est pas levée ?
Relancez par écrit, puis adressez une mise en demeure par lettre recommandée, en surveillant les délais d’action.
Quel est le coût d’une assistance à la livraison ?
Il dépend de la surface et de la mission : consultez notre page nos tarifs, ou contactez nous pour un échange.
Besoin d’un avis d’expert ?
Décrivez nous votre situation : devis en ligne, ou conseil au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Sources
- Code civil, articles 1642-1, 1648 et 1792-6, Légifrance
- Code de la construction et de l’habitation, article R261-14, Légifrance
- Documents techniques unifiés (DTU), tolérances d’exécution
