À partir de la fin des années 1950, l’agglomération lyonnaise a construit massivement pour répondre à la vétusté des quartiers anciens et à l’afflux de population. Selon les musées Gadagne, la construction de La Duchère débute en 1958, le quartier des Minguettes à Vénissieux est créé en 1960, et le chantier du quartier de la Part-Dieu est lancé en 1964. À côté de ces opérations emblématiques, des centaines de résidences en copropriété ont été édifiées à Villeurbanne, Bron, Caluire-et-Cuire, Oullins ou Sainte-Foy-lès-Lyon.

Ces immeubles partagent des techniques constructives proches : structure en béton armé, planchers en dalle pleine, toitures terrasses, façades en béton ou en panneaux préfabriqués, chauffage collectif. Leur état dépend moins de leur date de construction que de la qualité de l’entretien mené depuis cinquante ans.

Avant même la visite, situez la résidence : date de construction, nombre de lots, présence d’un chauffage collectif, travaux déjà réalisés. Ces informations, disponibles auprès du syndic ou dans l’annonce, orientent la visite vers les bons points de contrôle.

L’étanchéité d’une toiture terrasse a une durée de vie limitée. Les relevés, les évacuations et les joints de dilatation sont les points faibles. Au dernier étage, les auréoles au plafond, les peintures cloquées et les traces le long des murs de façade trahissent une infiltration. Dans la cage d’escalier, des coulures sous le dernier palier ont la même signification.

Demandez la date de la dernière réfection de l’étanchéité et vérifiez si une isolation a été ajoutée à cette occasion. Une réfection complète avec isolation est un chantier lourd que le plan pluriannuel de travaux doit faire apparaître s’il est proche.

Regardez aussi les acrotères, ces murets qui bordent la terrasse, et les descentes d’eaux pluviales visibles en façade. Un acrotère fissuré ou une descente qui déborde par fort orage laisse l’eau pénétrer dans les maçonneries du dernier niveau. Si la terrasse est accessible lors de la visite, des flaques persistantes, des végétaux qui poussent dans les relevés ou une protection en gravillons déplacée sont des signaux d’un entretien insuffisant.

Les colonnes d’eau, les chutes d’évacuation et les réseaux de chauffage d’origine atteignent leur limite. Des traces d’humidité autour des gaines techniques, des fuites répétées signalées dans les procès verbaux ou une eau chaude longue à venir sont des indices. Le remplacement des colonnes est un chantier collectif qui touche chaque logement.

Le chauffage collectif impose aussi ses règles : individualisation des frais lorsque la réglementation l’exige, réglage de l’équilibrage, état de la chaufferie. Côté ascenseurs, renseignez vous sur la date de la dernière modernisation et sur les travaux de mise en sécurité restant à faire.

Interrogez enfin le vendeur sur les dégâts des eaux subis par le logement et par ses voisins directs. Dans un immeuble où les colonnes sont en fin de vie, les sinistres se répètent d’un étage à l’autre et finissent par peser sur la prime d’assurance de la copropriété, ce qui se retrouve dans les charges.

Pour ces copropriétés, la lecture des documents est aussi importante que la visite. Demandez :

• le plan pluriannuel de travaux et le solde du fonds de travaux ;
• les procès verbaux des trois dernières assemblées générales ;
• le carnet d’entretien et le diagnostic technique global s’il existe ;
• le dossier technique amiante et le diagnostic de performance énergétique collectif le cas échéant.

Rapprochez ensuite les travaux prévus de votre quote part. Une rénovation énergétique globale, avec isolation des façades et réfection de la terrasse, peut changer radicalement l’équation financière d’un achat en apparence avantageux.